Scuola Marone a Pomezia, tempi scaduti per il rogito: ma chi paga le penali?

Come capitò ai due protagonisti manzoniani sembra che anche per l’edificio di via dei Castelli Romani 2 vi sia un qualche impedimento che non consente il perfezionamento dell’acquisto da parte del Comune di Pomezia previsto per il 30 settembre 2024. Questa volta però non si tratta di un qualche “don Rodrigo” che interferisce dall’esterno, ma semplicemente da fattori che finora avrebbero determinato le condizioni di improcedibilità per la stipula del Rogito. Ma andiamo con ordine.

Attualmente agli atti è presente un contratto preliminare di compravendita sottoscritto dal Comune di Pomezia e dalla società Centro Romar S.r.l., proprietaria dell’immobile di via dei Castelli Romani 2, che, oltre a prevedere la già citata scadenza per la sottoscrizione del Rogito, definisce anche lo scopo della compravendita e le relative garanzie e procedure.

Motivo dell’acquisto

Innanzitutto è utile chiarire quale sia la motivazione che ha spinto l’Amministrazione Comunale a deliberare l’acquisto dell’immobile di via dei Castelli Romani 2. A tal proposito si legge nelle premesse del citato contratto preliminare di compravendita quanto segue:

Premesse

b) la scuola secondaria di primo grado “P.V. Marone”, sita in Pomezia, Via della Tecnica, sarà interessata dai lavori di adeguamento sismico dell’intera struttura, nell’ambito del PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza), lavori che avranno la durata di circa 2 anni e che comportano necessariamente lo sgombero dell’intero plesso scolastico, da effettuare nell’imminenza, al fine di non compromettere le tempistiche e le scadenze procedurali imposte dal PNRR, pena la perdita del relativo contributo a fondo perduto concesso dalla UE;

c) l’attuale Amministrazione Comunale, allo scopo di offrire una soluzione adeguata alle esigenze, seppur temporanea, dello svolgimento dell’attività didattica, con deliberazione di G.C. n. 51, del 05.04.2024, sul presupposto che tra gli immobili di proprietà dell’ente non si dispone di una struttura idonea per le finalità di cui sopra, emanava l’indirizzo di ricercare un immobile da acquistare con le caratteristiche peculiari, ivi indicate;

d) l’essere proprietario dell’Immobile permetterà poi all’Ente di utilizzare lo stesso anche per le sue molteplici attività istituzionali;

È evidente quindi che lo “scopo” unico per cui si intende acquistare l’immobile in questione è da ricondursi esclusivamente alla necessità di disporre, seppur per un tempo limitato, di una nuova sede scolastica per accogliere la scuola PV Marone.

L’utilizzo successivo, per “molteplici attività istituzionali” è quindi da intendersi in subordine rispetto all’esigenza primaria sopra menzionata.

Il presupposto per l’acquisto

Lo scopo dichiarato nelle premesse subordina ovviamente l’acquisto dell’immobile a una accertata conformità del medesimo per la destinazione d’uso a sede scolastica, senza la quale conformità l’acquisto non è più giustificato.

A garanzia di ciò, le parti hanno concordato nell’art. 4 del contratto preliminare di compravendita quanto segue: 

ART. 4 – Garanzie tecniche e di conformità

Le parti promittenti venditrici garantiscono che l’immobile, una volta realizzato e/o allestito corrisponderà alle esigenze dichiarate dalla parte promissaria acquirente e che per la sua progettazione, configurazione e realizzazione saranno applicate le regole dell’arte, impiegando, altresì, le tecniche e metodologie di controllo in linea con le conoscenze più aggiornate, di cui alle seguenti normative speciali: a) DM 18.12.1975, in materia di edilizia scolastica; b) DM 22.01.2008, n. 37, in materia di conformità degli impianti tecnici alle regole dell’arte (elettrici, di riscaldamento, elevatori, etc.; c) DM 03.08.2015, in materia di prevenzione incendi.

Il riferimento alla destinazione d’uso scolastico è qui ancora più evidente se si considerano i riferimenti normativi citati. Riguardo all’adeguamento antincendio si indica addirittura la norma tecnica da utilizzare e cioè il DM 03/08/2015, norma puntualmente adottata dal tecnico incaricato della redazione del progetto antincendio presentato ai VVF.

In ragione di tale progetto sono state eseguite le opere antincendio dalla Proprietà e quindi il Dirigente del Servizio LL.PP. del Comune di Pomezia, ha presentato la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ai VVF, dichiarando formalmente che tutte le opere previste dal progetto antincendio, per come approvate dai VVF, sono state realizzate e certificate secondo quanto previsto dalla normativa antincendio e segnatamente in conformità al DM 03.08.2015.

Il collaudo 

Il Dirigente del Servizio LL.PP. del Comune di Pomezia inoltre, ai fini degli adempimenti contrattuali, ha provveduto al collaudo delle opere come previsto dall’art. 5 del contratto preliminare di compravendita:

 ART. 5 – Collaudo

L’immobile oggetto di vendita sarà debitamente collaudato relativamente alle opere eseguite in forza del presente contratto da Professionista prescelto dall’Amministrazione Comunale, nella persona dell’Ing. Renato Curci, compresa l’esecuzione di prove di carico sui solai, il tutto a spese della parte promittente venditrice ad esclusione del pagamento delle competenze del professionista incaricato che resteranno a carico dell’Amministrazione.

A tal proposito si evidenzia che le prove di carico sui solai citate nell’art. 5 del contratto preliminare di compravendita non sembrerebbero essere state eseguite. Agli atti risulta infatti esclusivamente il collaudo stati originario del 1972, peraltro totalmente inefficace ai fini della sicurezza strutturale dell’edificio nelle condizioni attuali.

In ogni caso tale “collaudo”, oltre ad assolvere alle garanzie contrattuali così da poter procede alla sottoscrizione del Rogito, è stato anche funzionale per garantire l’idoneità dell’edificio in sede di consegna dei locali al Dirigente Scolastico.

Il verbale di trasferimento

E infatti il Dirigente del Servizio LL.PP. del Comune di Pomezia con il verbale di trasferimento dell’immobile alla Dirigenza Scolastica datato 11/09/2024, dichiara tra le altre cose:

“considerato che il dirigente del Settore V – LL.PP. e Progettazione, ing. Renato Curci, nella qualità di collaudatore in corso d’opera, giusta Art. 5 del citato contratto preliminare di compravendita Rep. N. 3248 del 17/07/2024, e con riferimento alla richiesta di documentazione del Dirigente Scolastico prot. n, 6956 del 16107/2024, ha verificato che:

• non sono stati eseguiti lavori strutturali;
• l’immobile è allacciato alle reti dei pubblici servizi idrici, elettrici e fognari
• gli impianti idrici, gli impianti elettrici e gli ascensori sono in efficienza;
• sono stati realizzati gli apprestamenti necessari in materia di prevenzione incendi, che sono oggetto di apposita SCIA a termini di legge;

per cui l’immobile è agibile ed abitabile per la destinazione d’uso di edificio scolastico;

In altre parole il Dirigente del Servizio LL.PP. del Comune di Pomezia, dichiara che l’immobile è idoneo per la destinazione ad uso scolastico anche in ragione dell’avvenuta realizzazione degli “apprestamenti necessari in materia di prevenzione incendi, che sono oggetto di apposita SCIA a termini di legge”. E se così non fosse?

La non conformità antincendio

Purtroppo, a ben analizzare l’edificio e i documenti disponibili agli atti, le cose non sembrano essere proprio come dichiarato dal Comune di Pomezia, soprattutto per quanto riguarda l’adeguamento antincendio.

È infatti oramai noto che, secondo le procedure di legge ed anche a seguito degli esposti presentati dall’Arch. Massimo Andreoli, Rappresentante dei Genitori dell’Istituto IC di via della Tecnica 3, i funzionari del CNVVF hanno effettuato un sopralluogo di verifica il 18 ottobre, durante il quale sono emerse importanti difformità per le quali è stato necessario riprendere i lavori di adeguamento antincendio che sono tutt’ora in corso. 

Tali non conformità riscontrate dai VVF non consentono quindi di emettere il Certificato di Prevenzione Incendi (CPI), per cui ad oggi l’edificio non risulta, nella forma e nella sostanza, conforme alla normativa antincendio.

Il rogito

Da quanto sopra è facile intuire perché, ad oggi, il rogito notarile non sia stato ancora stipulato, nonostante il contratto preliminare di compravendita ne stabilisse, all’art. 10, il termine ultimo:

ART. 10 – Rogito notarile / Penale/Risoluzione contrattuale

Il rogito notarile sarà stipulato ad avvenuto collaudo con esito positivo dell’immobile, che dovrà essere consegnato al Comune in perfetta efficienza per gli scopi a cui è destinato entro e non oltre il giorno 11 settembre 2024, con la deroga riguardante l’impianto di riscaldamento come sopra precisato che potrà essere consegnato entro il 31 ottobre 2024.

Il definitivo contratto di compravendita dovrà essere sottoscritto entro il 30 settembre 2024. Per ogni giorno di ritardo l’Amministrazione sarà tenuta a versare una penale di euro 10.000 (diecimila) ad eccezione che il ritardo dipenda da fatti e circostanze estranee alla volontà dell’Ente.

L’art. 10 considera anche il tema delle penali così meglio specificate:

Qualora la parte promittente venditrice non consegni al Comune l’immobile con le opere eseguite a regola d’arte entro la data suindicata, per ragioni aliene da eventi imprevisti e imprevedibili che possano occorrere medio tempore, o, comunque, riconducibile a ritardi dovuti al rilascio di autorizzazioni di natura amministrativa o di imprese di servizi, verrà applicata una riduzione del prezzo pari ad € 10.000,00 (euro diecimila/00) per ogni giorno di ritardo.

Le parti pattuiscono che qualora la parte promittente venditrice non ottemperi alla sua obbligazione nel termine indicato dell’11 settembre 2024 (salva la proroga al 31 ottobre 2024 per la consegna dell’impianto termico), l’Ente avrà la facoltà di applicare la penale sopra indicata di € 10.000,00 (euro diecimila/00) per ogni giorno di ritardo. La penale potrà essere applicata a decorrere dal primo giorno di ritardo e fino al 50° (cinquantesimo) giorno.

Alla scadenza del 50° giorno l’Ente avrà la facoltà di risolvere il presente contratto e avrà facoltà di agire per il risarcimento dell’eventuale ulteriore danno causato dall’inadempimento.

Sarà interessante capire a questo punto a chi sia imputabile l’attuale ritardo nella stipula del Rogito.

A un primo esame sembrerebbe che la Proprietà non abbia svolto correttamente le opere di adeguamento antincendio e quindi per questo vada sanzionata con una riduzione del prezzo. 

Ma a pensarci bene le opere sono state progettate da un tecnico incaricato dal Comune e collaudate addirittura dal Dirigente del Servizio LL.PP. del Comune di Pomezia, per cui appare più probabile che debba essere il Comune ad essere sanzionato con una penale di 10.000€/giorno che già oggi supera i 300.000€. 

Trasferimento di proprietà

Come già detto il Dirigente del Servizio LL.PP. del Comune di Pomezia, con verbale dell’11 settembre 2024, ha provveduto alla consegna dell’immobile al Dirigente Scolastico Stefano Colucci il quale ha accettato ed autorizzato il trasferimento della scuola nell’edificio di via dei Castelli Romani 2.

Ma leggiamo cosa prevede l’art. 11 del contratto preliminare di compravendita:

ART. 11 – Promessa di vendita

Le parti si danno reciprocamente atto e dichiarano che la presente promessa di compravendita, avendo esclusivamente valore obbligatorio tra le parti stesse, non determina ancora il trasferimento della proprietà dell’immobile in oggetto, il quale si verificherà unicamente, cosi come ogni altro effetto reale, con la stipulazione dell’atto pubblico notarile.

In altre parole, è stato trasferito alla Dirigenza Scolastica un immobile che non era ancora nelle disponibilità del Comune, sia in termini di proprietà che in termini di “ogni altro effetto reale”, come è appunto il possesso e l’uso del bene immobile.  

La scuola PV Marone è quindi attualmente, a tutti gli effetti, ospite della società Centro Romar S.r.l. senza peraltro che sia mai stata esplicitata e regolamentata tale anomala condizione. Questo comporta anche una pericolosa indeterminatezza dei ruoli per cui nel caso di un evento fortuito, non sarebbe facile rintracciare il responsabile. 

Rogito sì o no?

Oltre ai problemi di sicurezza antincendio, va considerato inoltre che l’edificio di via dei Castelli Romani 2 è posto a una distanza di 80 metri da una vicina antenna di radiotelecomunicazioni che risulta in piena attività. Questo contrariamente a quanto prevede il Regolamento del Comune di Pomezia, che vieta assolutamente la presenza di scuole a distanza inferiore a 100 mt da qualsiasi tipo di antenna ricetrasmittente.   

A tutto ciò si aggiunge che il rischio amianto all’interno della struttura non depone a favore dell’idoneità dell’edificio per l’uso scolastico. E visto tutto questo ci si chiede: ma è giusto fare questo rogito, oppure no?